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中意黃建英:部分房東急售降價 價格是成交難點

2018-11-29 來源:莆房網 用手機看

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  編者按:提起今年莆田樓市,不免想唱一首《涼涼》,自今年7月莆田精準調控以來,為了踐行三年限價目標,從土地供應到樓盤銷售基本上采取“限價”的模式,從供需兩旺到供應失衡,莆田樓市由此降溫明顯。如果說土地市場是樓市的風向標,那么二手房便是樓市的驗金石,作為搭建房東和購房者最直接的橋梁,中介從業人員最知樓市的冷暖,本期專訪莆田中意房產黃建英,以她近十年的從業經驗和過硬的專業知識為我們解析樓市,展望未來樓市走向。

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  莆房網:從事二手房多長時間,為何會選擇中介這個行業,平時的工作內容是什么,工作中經常會遇到什么樣問題和困擾?

  黃建英:你想成為什么樣的人,決定你將是什么樣的人。從事二手房中介之前,我也是做珠寶銷售行業的,一直覺得銷售是個靈活且極具挑戰性的行業,在接觸形形色色的人群同時,不斷的突破自我,提升自己。2011年選擇中意,從事二手房銷售行業,對于我而言是一個全新的開始,雖同為銷售,但是行業不一樣,一切都是重新學習。7、8年的二手房從業經歷,基本上參與到莆田樓市黃金十年,見證了莆田房價的跌宕起伏,而這么多年的最大感觸就是房價真的漲太快了,從最初城東淺水灣陶源3000多元/㎡到現在二手房賣到1.6-1.7萬元/㎡,房價像跳級一樣,一級一級的往上漲。

  二手房中介的平時工作和售樓部置業顧問差不多,只是我們比他們多了找房源、帶客戶看房這些步驟,大體的步驟說起來簡單,但是細分下來卻很繁瑣,不同于一手房單一的房源,二手房房源種類繁多,分布比較散,怎么樣的房源匹配客戶的需求,涉及到地段、面積、價格、配套等方方面面,并且還要跟不同的小區、物業、業主打交道,而這也是工作中最大的問題。目前而言,工作最大的困擾是成交價格,當下的莆田樓市正處在觀望期,房東和客戶在價格上處于拉鋸戰的狀態,誰都不肯再讓一步,因此導致中介比較為難。

  莆房網:今年以來,包括土地市場、一手房市場到處都透著涼意,二手房市場的處境如何?成交量、價格上有哪些變化?

  黃建英:二手房作為一手房試金石,最能反饋市場的冷暖。今年以來,莆田不管是一手房還是二手房成交量都有不同程度的下滑,近期更有城北多個樓盤不同程度的降價促銷,二手房近段時間也處在成交低迷期,具體表現在房東主動降價導致心理落差比較大,而客戶卻不買賬繼續砍價。如西湖小區有套181平的房子,因為本身地段好、環境好、劃片麟峰小學,因此房東的期望值也比較高,去年原本掛1萬元/㎡左右的價格,今年主動降價8000多元/㎡誠意出售,客戶卻無法接受這個價格,認為房價還有下降的空間,抱著一次性砍到底的心態,將房價砍價至7500元/㎡,雖然總價只差9萬多,但是房東已經主動降價30-40萬元,這中間的心理落差導致房東無法再接受低價。

  總結今年二手房的變化,量價齊跌!主要在于房東前期對房價期望值過高,在經過將近一年的市場檢驗之后,房東了解了樓市行情,也認清了事實,不再抱著價格不松手,在買賣過程中議價空間變大,甚至有些急賣的房東主動降價出售。即便如此,今年二手房成交量卻一降再降,金九銀十甚至臨界“冰點”,但這僅僅是短期內觀望所致,買賣市場需求存在一定的量,觀望到一定程度需要一個突破口,市場回暖是遲早的事,而這一過程,也是中介大洗牌的過程,有實力的中介逆流而上,沒有實力的小中介則會退出這個博弈的舞臺。

  莆房網:今年莆田各區域的二手房各有什么表現,哪一類的房源更受購房者青睞,學區房是否還延續以往的火熱?

  黃建英:近年來,隨著莆田城區的發展,各新建樓盤陸續交房入住,二手房的空間也越來越大,一些出證且滿兩年的次新房最受市場歡迎,價格也是最高的,而這類別的房源集中在城東和城南部分樓盤,城東作為比較早拓荒的樓盤,目前區域內分布著皇庭駿景、荔能華景城、淺水灣陶源、左岸藍灣、保利香檳國際等多個品質小區;城南也是二手房供應量比較多的區域,區域內正榮財富中心、富邦學苑、駿隆水木春華、正榮御品蘭灣等是二手房主要成交的樓盤;城北雖然拓荒也比較早,但是卻是這兩年才開始有成片的樓盤開盤,目前都是在建的新盤,一些交房不久的樓盤如聯發君悅首府則因為待證,因此成交量也不多。總體來說二手房比較多的除了城東、城南以外,還有玉湖片區的房源,今年房東價格上也會有所下滑。

  與其他二手房情況截然不同,學區房價格反而只漲不跌,甚至出現部分學區房突破歷史高價,這其中不乏一些炒房客,在投資環境受限的情況下,炒房客急需找到其他的途徑實現財富的快速增值,而學區房無疑成為他們的目標,他們的陣地轉移也進一步推動學區房價格的水漲船高。如劃片實小16㎡柴火間50萬元成交,38㎡62萬元成交,金鼎廣場小面積二手房甚至達3萬元/㎡,更別提正榮御品世家3萬元/㎡甚至更高的價格,即便是這樣也是一房難求。

  莆房網:隨著品牌房企的大量進駐,品質樓盤代代更新,在品質樓盤時代背景下,哪些樓盤的升值空間比較大,購房者在買房的時候應該從哪些方面考量?

  黃建英:隨著越來越多的大房企進駐莆田,莆田整個居住品質也得到了質的提升。近年來,一些品質樓盤也開始進入二手房市場,憑借著品牌房企的硬實力,這些二手房賣高價也有人愿意為之買單!如正榮財富中心的二手房,價格一直都居高位,它憑借的就是自身的品牌影響力、小區的綠化環境、麟峰小學木蘭分校,更有家門口的商業綜合體,這是很多樓盤無法媲美的,因此它的價格也是比較堅挺。

  其他周邊的樓盤,雖然房東剛掛出來的時候對房價期望值比較高,以這些新出的高端樓盤房價作為標準界定自己的房源價格,但是在經過一段時間的市場驗證以及客戶的接受度摸底之后,他們逐漸認清市場,自己的小區雖然地段上跟高端樓盤差不多,但是品質上卻相對比較落后,無法以高端樓盤的價格來標榜自身。而跨區域的話,更加沒有對比性,畢竟區域不同,需求的客群也有差別。

  因為購房者在買房的時候,首先要考慮的便是品牌,品質好的樓盤,不僅能經得住市場的考驗,在升值上也存在比較大的空間,正所謂“是騾子是馬,牽出來溜溜就知道”,不在市場在走一圈,你無法預知自己房子的真正價值,如果你還不明白怎樣的房子最保值,可以多去二手房了解。

  莆房網:第四季度莆田土地供應頻繁,荔浦地塊限價、黃石物流園地限價,似乎限價已經成為未來土拍的主旋律,土地限價對于未來莆田房價影響幾何?二手房市場未來走勢如何?

  黃建英:土地限價對于市場的影響力其實不會立竿見影,特別是建發荔浦地塊限均價在12000元/㎡,很多客戶會以此為衡量的標準,覺得目前房價過高,現有的房源得降到這樣的水平才算正常。雖然從目前來說土拍限價對于二手房市場有一定的影響,但這樣的影響只是短期內,土拍限價雖然讓剛需看到了希望,但是也讓剛需多了一絲的憂慮,等不等是個問題,等的話起碼要有1、2年的心里準備,手握60-70萬元等限價樓盤,而這中間的時間差和損失的利息聽起來也沒有那么劃算,除非你找到其他的渠道先投資這筆錢;等不了的剛需如果此時出手的話,深怕房價繼續下跌,這恐怕也是當下購房最擔心的一點。

  即便如此,二手房依然是未來的主要市場,目前限價的地塊分布的都是城區外圍區域,選擇空間并不大,二手房的優勢可見一斑,各種類型,各種地段的房源供君選擇,主要在于價格方面,一般的人在價格上合適都會選擇出手。

  莆房網:對于莆田而言,購房者之間的貧富差距從買房這件事上可以窺見,有人一擲千金,有人囊腫羞澀,對于純剛需資金有限的群體,在買房的時候他們最怕什么?年底是否會出現房東拋售的情況?

  黃建英:目前來說,正因為目前整個市場處于觀望階段,對于購房者而言,最怕的當屬于當下出手之后未來房價會繼續下滑,那么辛苦的錢就打水漂了。不過目前二手房也穩定在一定的區域,高端一點的有價無市,房東堅挺不讓價,差不多一點的維持在1.6-1.7萬元/㎡左右,急售一點的會在此基礎上下調個1000元/㎡左右。對于剛需而言,年底可能是淘房的好時機,不排除部分房東急售拋售的情況,這是往年的慣例。

  懂得把握時機的人,率先一步成功,同樣,懂得在琳瑯滿目的二手房市場找到適合自己的房子,同樣也是一種成功,這種成功,不僅需要眼光,更需要破釜沉舟的勇氣。當下的二手房已經在釋放一些利好的消息,1.4-1.5萬元/㎡的高層住宅,這樣的價格如果還不懂的把握的話,那么未來可能留給剛需的機會將越來越少。

  不同于一手房有指向性的選擇,二手房信息太過于繁多,如何才能在萬千房源中找到合適的自己的?別急,黃建英為大家羅列了門店部分熱門的二手房源信息,看看有沒有合適你的房源,如果想要了解更多,可以致電相關房源負責人咨詢哦!


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